Цены на жилье в Астане не пошли вверх с началом делового сезона
Аналитический обзор рынка вторичного жилья столицы Казахстана за сентябрь 2014
В сентябре на рынке вторичного жилья Астаны средняя цена предложения изменилась незначительно и составила $2017 за 1 кв.м. Средняя цена в дорогом сегменте остановилась на отметке $2471/кв.м, в дешевом — на отметке $1634/кв.м (+0,6% к августу).
Цены по районам
В разрезе районов в течение месяца наблюдались разнонаправленные изменения. Так, в Есиле было зафиксировано сокращение цен на 1,6%, а в Сарыарке, напротив, рост на 1,2%. В районе Алматы изменение ценовых показателей незначительное, то есть находится ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Показатели рынка вторичного жилья по районам города
Район |
Объем предложения, ед. |
Изменение объема к августу, ед. |
Средняя |
Изменение |
|
---|---|---|---|---|---|
у.е. |
% |
||||
Алматы |
3503 |
-44 |
1983 |
-5 |
-0,25 |
Есиль |
1051 |
+85 |
2361 |
-39 |
-1,61 |
Сарыарка |
1904 |
+4 |
1889 |
+22 |
+1,16 |
По городу |
6458 |
+45 |
2017 |
+6 |
+0,29 |
Самые дорогие квартиры в Астане традиционно предлагались к продаже в районе Есиль — $2361, что выше среднего показателя по городу на 17%. В зависимости от формата квартир максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на многокомнатные квартиры в районе Есиль — $4032, минимальная цена держится на многокомнатные квартиры в районе Сарыарка — $1058. Средняя удельная цена предложения в самых дорогих жилых комплексах в сентябре находилась в диапазоне $3910-5070/кв.м.
Топ 10 самых дорогих квартир Астаны в сентябре 2014
Название жилого комплекса |
Кол-во |
Площадь, кв.м |
Цена, у.е. |
Цена, |
---|---|---|---|---|
ЖК «Альтаир» |
5 |
296 |
1 500 000 |
5068 |
ЖК «ЦМТ - Центр Международной Торговли» |
4 |
140 |
700000 |
5000 |
ЖК Europe Palace |
4 |
177 |
800 000 |
4520 |
ЖК «Арман» |
4 |
235 |
980 000 |
4170 |
ЖК «Нурсая» |
2 |
92 |
380 000 |
4130 |
ЖК «Парижский Квартал» |
3 |
161 |
660 000 |
4099 |
ЖК «Каскад» |
3 |
122 |
500 000 |
4098 |
ЖК «Мунар» |
2 |
66 |
270 000 |
4091 |
ЖК «Хайвил Астана» |
3 |
89 |
350 000 |
3933 |
ЖК «Ак-Булак-3» |
5 |
179 |
700 000 |
3911 |
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Самая высокая средняя запрашиваемая цена квадратного метра зафиксирована на квартиры в новостройках элит-класса — $2482, а самая низкая — на жилье старой постройки — $1612.
Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от типа жилья
Тип жилья |
Объем предложения, ед. |
Изменение объема к августу, ед. |
Средняя |
Изменение |
|
---|---|---|---|---|---|
у.е. |
% |
||||
Новой постройки |
4553 |
+167 |
2093 |
-5 |
-0,26 |
Старой постройки |
95 |
-18 |
1612 |
+50 |
+3,20 |
Улучшенной планировки |
1312 |
+38 |
1854 |
+4 |
+0,22 |
«Хрущевки» |
498 |
-142 |
1823 |
-10 |
-0,53 |
По городу |
6458 |
+45 |
2017 |
+6 |
+0,29 |
Анализ средних цен в разрезе количества комнат показал небольшой рост цен на 2-комнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов. Средние удельные цены на 1-, 4- и многокомнатное жилье превышают средний показатель по городу на 0,8%, 5,1% и 1,4% соответственно, а цены на 2- и 3-комнатное жилье лежат ниже среднегородского показателя на 1% и 0,7%.
Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры
Комнатность |
Объем предложения, ед. |
Изменение объема к августу, ед. |
Средняя |
Изменение |
|
---|---|---|---|---|---|
у.е. |
% |
||||
1-комнатные |
1718 |
-76 |
2033 |
+9 |
+0,45 |
2-комнатные |
2483 |
+106 |
1997 |
+21 |
+1,06 |
3-комнатные |
1741 |
+48 |
2002 |
-7 |
-0,34 |
4-комнатные |
441 |
-35 |
2119 |
-6 |
-0,29 |
5-комнатные и выше |
75 |
+2 |
2045 |
-66 |
-3,13 |
По городу |
6458 |
+45 |
2017 |
+6 |
+0,29 |
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья показал, что во всех сегментах рынка средняя удельная цена за месяц не изменилась.
Анализируемая база предложения
С начала года в структуре предложения квартир произошло увеличение количества в дешевом и среднем ценовых диапазонах на 47% и 31% соответственно, в то же время в дорогом сегменте количество сократилось на 31%.
Как показывает диаграмма, отчасти это было обусловлено снижением цен в дешевом и среднем ценовых сегментах и перетоком квартир из дорогого в средний и из среднего в дешевый. Кроме того, несмотря на снижение долларовых цен после девальвации, на рынке на 25% увеличилось количество желающих продать жилье.
Анализируемая база в сентябре 2014 пополнилась объектами во всех ценовых сегментах. Так, в диапазонах $600-1600/кв.м и $1600-2600/кв.м количество предложений выросло на 4% и 19% соответственно. В диапазоне $2600-4500/кв.м зафиксировано увеличение объема на 20%.
Удельная цена предложения новых объектов, позиционирующихся менее месяца, выросла в сентябре на 0,8%. Ценовой разрыв между новыми объектами и объектами, выставленными на продажу более месяца, составил $63/кв.м. Количество новых объектов, появляющихся в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложений.
При этом, как видно из диаграммы, удельная цена квартир, продающихся более месяца, продолжает снижаться. В сентябре по отношению к августу цены сократились на 0,5%.
Индекс расслоения (отношение дорогого жилья к дешевому, для расчета которого берется по 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,51, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились.
Ценовые изменения в ретроспективе
За весь период наблюдения за развитием рынка жилья Астаны (с ноября 2007) средний тенговый ценовой показатель по городу повысился на 36,5%, прибавив к каждому квадратному метру по 98 200 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 43%, а наименьший ‑ на 5-комнатное (25%).
В сегменте дорогого жилья тенговые цены увеличились на 33% (+112 300 тг/кв.м), а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 42% (+87 800 тг/кв.м). Однако долларовые цены все еще находятся ниже пиковых цен 2007.
Средняя цена за квартиру в Астане составляет в настоящее время $137 700 (от $79 900 за однокомнатную и до $379 500 за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 9,3%, или $14 100, меньше. Максимальное снижение средних цен предложения было зафиксировано на многокомнатные квартиры — 18,4%, (минус $85 600), а минимальное — на 1-комнатное жилье — на 1,4% (минус $1 100 за квартиру).
В новостройках с начала девальвации наибольшее снижение цен отмечено на жилье элит-класса на 12,4%, а наименьшее — на квартиры комфорт-класса — на 4,3%.
Анализируемая база предложения
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 6458 квартир общей площадью 435 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил $884 млн.
Лидером по объему предложений остается район Алматы — 54%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 16%.
Анализ предложений по формату жилья показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 38%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1% от общего числа.
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от конструктивного решения показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48%, в монолитных и панельных домах — 32% и 20% соответственно.
Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 71%, постройкам старого типа — 1%, улучшенной планировки — 20% и «хрущевкам» — 8%.
Прогнозы на рынке вторичного жилья
На рынке вторичного жилья Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня. В июле 2014 среднедушевые номинальные денежные доходы населения Астаны составили 122 286 тенге, что на 17,4% выше, чем в июле 2013, реальные денежные доходы за указанный период увеличились на 8,9%.
Однако с июля 2013 в динамике доходов населения наблюдалась отрицательная тенденция, которая сохранялась и большую часть 2014. В течение четырех месяцев реальные денежные доходы населения имели отрицательную динамику и держались на уровне 97,2% к соответствующему периоду прошлого года.
Объемы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009. К концу 2013 среднегодовой объем выданных ипотечных кредитов составил 296 008 млн тг, что соответствует уровню 2006. В диаграмме видим заметное увеличение сумм ипотечных займов в 2012-2013. В январе-июле 2014 разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 13 688 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.
При этом в течение последних восьми лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, а в течение последних трех лет число долларовых кредитов заметно сокращается.
Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в Астане за январь-август 2014 составил 721 сделку, что ниже аналогичного показателя 2013 (873 сделки) на 17%. В августе 2014 по сравнению с июлем количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах сократилось на 16%.
Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014) средняя цена на рынке жилья Астаны сократилась лишь на 5,5%.
По данным департамента статистики Астаны, в течение двух последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне. Вместе с тем, в январе-августе 2014 объем инвестиций, направленных на жилищное строительство, составил 73867,1 млн тенге, это 122,6% к уровню января-августа 2013. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 21%.
За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 5735 квартир, общая площадь введенного жилья составила 687 302 квадратных метров, что на 23,9% выше уровня января-августа 2013. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 40 660 квадратных метров, к уровню января-августа 2013— 72,1%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 5,9% против 10,2% в январе-августе 2013.
Выводы
- По сравнению с августом в сентябре 2014 изменение средней цены предложения в целом по городу оказалось незначительным.
- В разрезе районов были зафиксированы разнонаправленные изменения. Так, в Есиле было зафиксировано сокращение цен на 1,6%, в то время как в Сарыарке, напротив, — рост на 1,2%. В разрезе формата квартир небольшое повышение цен прослеживается на 2-комнатные квартиры.
- С начала года на рынке вторичного жилья Астаны отмечается увеличение объемов предложения на 25%.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, на вторичном рынке жилья столицы ожидается дальнейшее сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.
Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.