Торговая недвижимость в Астане подешевела за год почти на 16%
Аналитический обзор рынка торговой недвижимости Астаны за II квартал 2014
Во II квартале 2014 на рынке торговой недвижимости Астаны средняя цена предложения составила $1601 за единицу площади, арендная ставка торговых помещений за метр квадратный составила 4187 тенге за квадратный метр ($23/кв.м).
Продажа торговой недвижимости
Средняя цена продажи торговых помещений в столице во II квартале 2014 составила $1601/кв.м. В отчетном периоде снижение цен зафиксировано по всем районам города.
Максимальный уровень цен на торговые площади традиционно сформировался в районе Есиль — $2652/кв.м. Ценовое снижение составило 11,3% при учете минимального объема предложения относительно остальных административных районов. Далее по уровню снижения цены следует район Алматы — $1685/кв.м, здесь цена за квартал опустилась на 10,6%. Максимальное ценовое колебание отмечается в районе Сарыарка — минус 21,2%, средняя цена за квадрат торговой площади составила $1395. В целом по городу снижение средней цены на торговую недвижимость составило 15,6%.
Средние показатели по торговой недвижимости в разрезе районов
Район |
Объем предложения, ед. |
Общая площадь, кв.м. |
Средняя цена, у.е./кв.м |
Абсолютное изменение, у.е./кв.м |
Относительное изменение, % |
1/2 суммы относительной погрешности |
---|---|---|---|---|---|---|
Есиль |
15 |
4271 |
2652 |
-338,78 |
-11,33 |
10,75 |
Алматы |
191 |
14 831 |
1685 |
-200,66 |
-10,64 |
7,74 |
Сарыарка |
155 |
7778 |
1395 |
-375,64 |
-21,21 |
9,68 |
Общее |
361 |
26 879 |
1601 |
-295,99 |
-15,6 |
13,6 |
По типу расположения торговые площади могут находиться на первых этажах жилых зданий, в торговых центрах, или в отдельно стоящих зданиях магазинов, на рынках и переносных киосках.
Следуя данной сегментации, максимальной ценой обладают торговые площади в жилых комплексах — $2151/кв.м. Средняя цена помещений в торговых центрах и отдельно стоящих зданиях составила $1343/кв.м. Изменения к предыдущему периоду отрицательные — минус 18,44%. Далее по уровню снижения цены следуют торговые площади, расположенные на рынках, средняя цена которых — $462 за квадрат. Предложение торговых точек на рынках так же подешевело за период на 18,1%. Минимальная цена установлена на киоски — $164/кв.м.
Средние показатели по торговой недвижимости в разрезе типов расположения
Назначение |
Объем предложения, ед. |
Общая площадь, кв.м |
Средняя цена, у.е./кв.м |
Абсолютное изменение, у.е./кв.м |
Относительное изменение, % |
1/2 суммы относительной погрешности |
---|---|---|---|---|---|---|
Киоск |
16 |
189 |
164 |
-36,39 |
-18,2 |
21,5 |
Торговля в ЖК |
192 |
16 034 |
2151 |
-86,87 |
-3,88 |
8,24 |
Торговля в ТЦ |
104 |
9827 |
1343 |
-303,76 |
-18,44 |
9,14 |
Торговля на рынке |
49 |
830 |
462 |
-102,10 |
-18,1 |
15,3 |
Общее |
361 |
26 879 |
1601 |
-295,99 |
-15,6 |
13,6 |
С точки зрения объема предложения максимальное количество торговых площадей расположено в жилых комплексах — 53%. Далее следуют торговые центры — 29% и площади, расположенные на рынках, — 14%. Минимальное количество относится к торговым киоскам, всего — 4%.
Цены в сегменте дорогой и дешевой торговой недвижимости
Средняя цена в сегменте дорогой торговой недвижимости составила $2623, цена дешевой — $786 за квадрат. Снижение наблюдается на дорогие торговые площади. Разница между дорогой и дешевой торговой недвижимостью в среднем по городу составила 3,34. Максимальный индекс расслоения в районе Сарыарка — 3,95. Немногим меньший разбег цен от верхнего до нижнего ценового уровня в районе Алматы — 3,1. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Есиле — 2,51.
Средние показатели в сегменте дорогой и дешевой торговой недвижимости
Торговые площади по районам |
Цена «дорогой» недвижимости, у.е/кв.м |
Ценовые изменения «дорогой» недвижимости, % |
Цена «дешевой» недвижимости, у.е/кв.м |
Ценовые изменения «дешевой» недвижимости, % |
Индекс расслоения |
---|---|---|---|---|---|
Есиль |
3110 |
-34,57 |
1237 |
-35,92 |
2,51 |
Алматы |
2817 |
-10,24 |
908 |
42,64 |
3,10 |
Сарыарка |
2339 |
-25,46 |
593 |
18,77 |
3,95 |
Среднее |
2623 |
-18,76 |
786 |
17,14 |
3,34 |
Анализ цен в ретроспективе
В период наблюдения за ценами торговой недвижимости Астаны в период с 2012 в квартальной динамике в текущем периоде за последние три месяца зафиксировано ценовое снижение на 15,6%. С максимальной отметки в квартале цена в текущем периоде снизилась на 27%. Средняя цена стремится к уровню аналогичного периода предыдущего года. Годовое изменение цены всего 5%.
В I полугодии 2014 относительно II полугодия 2013 снижение цены составило 16%.
Аренда торговой недвижимости
В текущем периоде арендная ставка торговых площадей составила 4187 тенге ($23/кв.м) за квадратный метр. Относительно предыдущего периода наблюдается стабильность ставки найма, изменения незначительные — 1% при погрешности 4,12%. Максимальный уровень цены аренды торговых помещений наблюдается в Есильском районе — 4642 тенге ($25,5/кв.м) за квадратный метр. Далее следуют районы Сарыарка — 4297 тг/кв.м. ($23,6/кв.м.), Алматы — 4048 тг/кв.м ($22,2/кв.м.).
Средние ставки найма торговой недвижимости по районам
Район |
Объем предложения |
Общая площадь |
Средняя цена, тг/кв.м |
Изменение, тг/кв.м |
Изменение, % |
1/2 суммы относительной погрешности |
---|---|---|---|---|---|---|
Есиль |
23 |
2078 |
4642 |
309,55 |
7,15 |
18,71 |
Сарыарка |
96 |
4384 |
4297 |
136,96 |
3,29 |
21,49 |
Алматы |
152 |
12587 |
4048 |
-257,53 |
-5,98 |
25,57 |
Общее |
271 |
19048 |
4187 |
-42,17 |
-1,00 |
4,12 |
Максимальной ценой аренды обладают торговые помещения, расположенные в жилых комплексах, — 4212 тг/кв.м. В одном ценовом сегменте находятся торговые площади в торговых центрах — 4147 тг/кв.м. Средняя ставка найма торговых точек на рынке составила 3852 тг/кв.м. Минимальная цена аренды в торговых киосках — 2444 тг/кв.м.
Основной объем торговых арендных площадей находится в торговых центрах — 48% и жилых комплексах — 47%. Предложение торговых площадей на рынках составило 4%, в торговых киосках — 1% от общего объема предложения.
Анализ цен в ретроспективе
Полугодовая динамика арендных ставок на торговую недвижимость показывает снижение в I полугодии 2014 относительно предыдущего периода на 13,5%, относительно аналогичного периода прошлого года на 8%.
Прогнозы
Экономическими факторами, влияющими на состояние рынка торговой недвижимости, являются темпы кредитования экономики, объем инвестиций в основной капитал, объем розничного товарооборота, а также уровень доходов населения. По данным НБ РК, темпы объемов кредитования за последние три месяца имеют тенденцию роста. В следующем периоде существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию.
Что касается инвестиций в основной капитал, то во II квартале 2014 предприятиями Астаны освоено 164 021 млн тенге. С начала 2014 объем инвестиций в основной капитал Астаны имеет положительную динамику.
По данным Департамента статистики города Астаны, объем розничного товарооборота (без оборота общественного питания) за январь-август 2014 составил 384 920,0 млн тенге и увеличился по сравнению с январем-августом 2013 в сопоставимых ценах на 18,5%. Оборот вещевых, смешанных и продовольственных рынков, а также физических лиц, занимающихся индивидуальной предпринимательской деятельностью, за январь-август 2014 составил 119 862,2 млн тенге, что в сопоставимых ценах выше соответствующего периода прошлого года на 25,1%.
Объем розничного товарооборота официально зарегистрированных предприятий за январь-август 2014 составил 265 057,8 млн тенге, что в сопоставимых ценах выше аналогичного периода 2013 на 15,8%. Через сеть оптовой торговли за январь-август 2014 продано потребительских товаров и продукции производственно-технического назначения на сумму 1 616 218,6 млн тенге, что выше объема аналогичного периода прошлого года на 2,1%. По данным Департамента статистики города Астаны, во II квартале 2014 наблюдается рост реальных денежных доходов населения на 6,2%.
По вышеперечисленным данным прослеживается положительная тенденция экономических показателей по Астане, в связи с чем возможно повышение арендных ставок на торговую недвижимость. Учитывая стремительный рост на рынке продаж торговых помещений на протяжении всего 2013, после девальвации цены корректируются в сторону снижения, и коррекция цен продолжится до конца текущего года.
Выводы
- Во II квартале 2014 на рынке торговой недвижимости Астаны наблюдается снижение средних цен на 15,6% по отношению к I кварталу текущего года.
- Снижение цен зафиксировано по всем административным районам города.
- В разрезе типов расположения цены снизились на торговые объекты, расположенные в торговых центрах и на рынках города.
- В сегменте аренды торговых площадей преобладает ценовая стабильность.
- В следующем периоде возможен небольшой рост в сегменте аренды торговой недвижимости.
Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.
Подписывайтесь на нашу страницу в Facebook