Миллиард в квадрате

Рост с оглядкой

Рынок коммерческой недвижимости Казахстана поднимается на волне сдержанного оптимизма

Рынок коммерческой недвижимости, как и рынок жилья, динамично развивался в начале 2000-х, но немало пострадал в результате кризиса 2007 года. Со временем данный сегмент вновь пошел в рост, особенно в крупных городах. В настоящее время ситуация в нем выглядит неоднозначно – очень многое зависит от региона, а также от того, о каких видах коммерческой недвижимости идет речь. Как свидетельствуют данные исследования, проведенного компанией Scot Holland | CBRE, в двух самых крупных городах страны позитивные тренды все же берут верх.

Хороший офис – в цене

Рынок коммерческой недвижимости Астаны значительно моложе алматинского и, как и рынок жилой недвижимости, начинался с низкого старта, то есть был представлен главным образом зданиями, построенными в середине прошлого века, устаревшими морально и физически. Аналитики отмечают, что по сравнению с более зрелым и развитым рынком Алматы астанинский в большей степени характеризуется «искусственным» ростом и в результате более подвержен колебаниям в кризис. Если говорить о сегменте офисной недвижимости, то в Астане его развитие продиктовано в первую очередь столичным статусом города, который за относительно короткий срок превратился в деловой центр с постоянно растущим количеством частных и государственных компаний.

Вследствие того что представительства многих международных организаций тоже все чаще либо изначально открывают офисы в столице, либо передислоцируются в Астану из Алматы, с начала 2012 года вырос спрос на офисы в бизнес-центрах высокого класса. Именно национальные и иностранные компании являются движущей силой, которая формирует спрос на офисные помещения.

Сегодня заполняемость бизнес-центров классов «А» и «В» близка к 100 %, однако эксперты отмечают, что объемы ввода в эксплуатацию новых имеют отрицательную динамику, многие проекты, в том числе весьма амбициозные, спроектированные архитекторами с мировым именем, по причине дефицита средств пришлось заморозить или отложить их реализацию до лучших времен.

Подавляющее большинство проектов бизнес-центров, находящихся в стадии разработки или строительства, позиционируются как класс «А», со средней площадью порядка 15–20 тыс. «квадратов». Рынок офисных помещений сегодня представлен главным образом новыми бизнес-центрами. Офисные помещения предлагаются также в реконструированных административных зданиях советской постройки. В большинстве случаев офисы, заявленные как представители высокого класса, в действительности не соответствуют международным требованиям. В целом, отмечают эксперты, рынок офисной недвижимости в Астане остается перспективным в средне- и долгосрочном плане. В более отдаленной перспективе спрос напрямую будет зависеть от восстановления деловой активности и общей макроэкономической ситуации.

Алматинский рынок коммерческой недвижимости на протяжении кризисного периода сохранял относительную стабильность и, как считают аналитики, был не слишком подвержен негативным трендам. Соответственно, коммерческая недвижимость предстала именно тем направлением, в развитии которого оказались заинтересованы риелторы и инвесторы. «Среди алматинцев популярность приобрел так называемый ленивый бизнес. То есть люди, имеющие свободный капитал в пределах $300–500 тыс., приобретают коммерческую недвижимость – салоны красоты, магазинчики – и сдают ее в аренду. Это в любом случае приносит больше дивидендов, чем операции с жилой недвижимостью. Если говорить о крупных сделках, то после девальвации работа с банками, урегулирование отношений клиента и банка, конечно, занимает больше времени, но тема не закрыта», – говорит Лариса Степаненко из агентства недвижимости «Визит».

В сегменте офисной недвижимости после кризиса 2007 года темпы строительства замедлились, тем не менее экономические и рыночные показатели свидетельствуют о благоприятных перспективах на будущее для проектов в Алматы. Оптимизм инвесторов и застройщиков повышает конкуренцию на рынке офисной недвижимости. Согласно данным, представленным в отчете Scot Holland | CBRE, на данный момент в Алматы насчитывается около 650 000 кв. м арендуемых офисных площадей; эта цифра не включает офисные проекты небольшого размера класса «В-» и ниже. В 2009 году, на фоне снижения спроса на офисные и административные помещения, средний уровень свободных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В» повысился до 40 %. Однако с конца того же года спрос на офисы высокого класса стал восстанавливаться, и на сегодняшний день уровень пустующих площадей сократился до 24–25 %, по прогнозам, продолжив снижаться в краткосрочной и среднесрочной перспективе. В прошлом году в Алматы не отмечалось существенного роста объемов строительства новых объектов офисной недвижимости, и сегодня объем нового предложения составляет около 70 тыс. кв. м.

Для столичного рынка характерен высокий разброс цен: минимальная стоимость аренды объектов одного и того же класса может различаться в 2–3 раза. Общий диапазон арендных ставок составляет $15–20 за кв. м в месяц. В бизнес-центрах класса «А» арендные ставки колеблются в пределах $35–50 за «квадрат» в месяц, средняя ставка составляет $40 с учетом НДС. В эту сумму не входит плата за обслуживание и коммунальные услуги, которая достигает $4–8 за кв. м в месяц. Арендные ставки в офисах класса «В» колеблются в пределах $20–30 за кв. м в месяц.

Анализ цен офисных проектов класса «А», предлагавшихся на продажу в первом квартале 2014 года, показал, что они варьируются в диапазоне $2200–4500 за кв. м на левом берегу и $2000–3700 за кв. м – на правом.

В Алматы арендные ставки во многих бизнес-центрах снизились на фоне девальвации тенге. Исследования, проведенные компанией Scot Holland | CBRE, показали, что в текущей ситуации компании продолжают рассматривать аренду недвижимости как важную статью сокращения расходов. Базовые арендные ставки в алматинских офисах класса «А» находятся в пределах $25–50 за «квадрат», средняя величина оценивается в $30–40 за кв. м в месяц. Но некоторые бизнес-центры класса «А» удерживают более высокие уровни арендной платы, которые могут доходить до $55–60 за кв. м, если арендатор, например, снимает небольшое по площади помещение. 

Разрыв в базовых ставках аренды между классами «А» и «В» составляет порядка 30 %. Арендные ставки в офисах класса «В» колеблются в пределах $15–25 за кв. м в месяц, затраты на обслуживание оцениваются в $3–7 за «квадрат» в зависимости от расположения бизнес-центра, предлагаемых удобств и услуг. Средняя цена продажи офисных площадей в бизнес-центрах Алматы ниже, чем в Астане; она составляет порядка $2000 за квадратный метр.

Торговая недвижимость: когда концепция имеет значение

Для сектора торговой недвижимости в крупнейших казахстанских городах на старте также было характерно отсутствие достойного предложения – в распоряжении арендаторов были лишь магазины старого советского образца, торговая и складская инфраструктура которых ни в коей мере не соответствовала требованиям современных ретейлеров, прежде всего зарубежных. Низкая плотность населения в сочетании с устаревшей инфраструктурой создавали сложности логистического характера, что увеличивало затраты на ведение бизнеса. В среднем по республике до сих пор имеет место дефицит современных форматов торговли. Согласно недавно озвученным данным Министерства экономики и бюджетного планирования, в секторе розничной торговли около 50 % продаж приходится на рынки, тогда как на торговые и торгово-развлекательные центры – по 4 и 3 % соответственно.

В Астане основными тенденциями рынка торговой недвижимости являются высокая конкуренция при сравнительно невысокой покупательской способности населения, слабая маркетинговая концепция некоторых ТЦ, дефицит профессиональных и «брендовых» операторов. Большинство современных объектов торговой недвижимости столицы расположены на левом берегу, правобережная часть представлена старыми реконструированными торговыми центрами и объектами стрит-ретейла. Наиболее успешными торгово-развлекательными объектами являются «Хан Шатыр», «Мега Астана» и «Керуен». В эксплуатацию был сдан комплекс «Москва», в состав которого входят пять этажей торгового центра с общей арендопригодной площадью 24 000 кв. м. Большинство собственников вводимых в эксплуатацию и планируемых ТЦ и ТРЦ привлекают к реализации проектов профессиональных консультантов, которые оказывают содействие на подготовительной стадии, а также обеспечивают поддержку после введения в эксплуатацию. В 2014–2015 годах к сдаче заявлен один проект общей площадью 25 000 кв. м. Началось строительство нового объекта смешанного назначения, состоящего из торгово-развлекательного комплекса под брендом «Керуен» общей площадью 30 000 кв. м и арендных квартир. При вводе в эксплуатацию всех намеченных объектов общий объем торговых площадей в современных ТЦ и ТРЦ Астаны к 2016 году достигнет порядка 410 000 кв. м.

По мнению экспертов Scot Holland | CBRE, с учетом появления в ближайшие годы новых объектов рынок торговой недвижимости Астаны может достичь перенасыщения, а девелоперам придется обратить внимание на ранее не представленные форматы торговых центров. Уже сегодня компания Highvill Kazakhstan запускает проект так называемой Shopping Street, расположенной на территории ЖК Highvill Astana, привлекая в этот проект мировые бренды. В перспективе здания нового типа вытеснят магазины старого образца, где пока располагается практически весь столичный стрит-ретейл. «Открытие магазинов формата street retail требует значительно большего уровня капиталовложений не только на начальном этапе, но и в процессе эксплуатации, так как возникает необходимость решать все коммунально-бытовые проблемы и поддерживать порядок на прилегающей территории. Зато, несмотря на трудности, концептуальные проекты так или иначе привлекают постоянный поток посетителей. Срабатывает эффект новизны – люди хотят опробовать необычный, современный способ совершения покупок, провести досуг с семьей и друзьями», – говорится в отчете Scot Holland | CBRE.

На рынках как Астаны, так и Алматы возрастает роль четкого позиционирования торгово-развлекательных центров и качественного профессионального управления. По мнению аналитиков международной консалтинговой компании по разработке брендов SCG London, ключевой проблемой на пути создания современных торговых центров являются постоянно меняющиеся требования потребителей. «Одно из основных требований для торгово-развлекательного центра заключается в умении создавать дополнительные впечатления для всех людей, не забывая об увеличении стоимости актива, о получении высоких доходов от аренды, о повышении ликвидности объекта, который при желании можно было бы продать. Главная же цель заключается в том, чтобы создать объект, от которого будет захватывать дух, добиться так называемого вау-эффекта. То есть центр должен быть привлекательным, запоминающимся, отвечать требованиям той ниши рынка, на которую он нацелен», – подчеркивает эксперт SCG London Клайв Вуджер.

В Алматы к началу прошлого года общий объем торговой недвижимости (в расчет берутся объекты площадью более 5000 кв. м) составлял порядка 

577 000 «квадратов», на каждую тысячу жителей южной столицы приходится около 400 кв. м современных торговых площадей. На стадии строительства и планирования с ожидаемым вводом в эксплуатацию в течение 2014 года и позже находятся более 10 проектов, в том числе ТРЦ «Достык Плаза», Grand Canyon, «Алма-Ата». Для многих действующих торговых центров и других торговых объектов характерны низкое качество и отсутствие эффективной концепции, профессионального управления и соответствующей структуры арендаторов. Тем не менее концептуальные и профессионально управляемые проекты представлены в разных нишах. В классе масс-маркета к числу таковых, в частности, можно отнести «Мега Алма-Ата», «Спутник», «Апорт», ADK, в классе премиум – «Есентай Молл»; недавно заявил о себе проект класса люкс Villa Boutiques & Restaurants, больше известный среди алматинцев как «Итальянская Вилла».

В связи с переносом сроков ввода ряда торговых центров на более позднее время спрос на качественные торговые помещения в концептуальных и профессионально управляемых объектах остается относительно высоким. Кроме того, ожидаемое появление новых международных брендов должно дать импульс более активному развитию рынка и освоению торговых площадей. В первом квартале 2014 года сохранялся высокий спрос на площади в отдельно стоящих помещениях в торговых кварталах города. Большинство ретейлеров стремятся занять торговые площади в так называемом золотом квадрате, однако там существует дефицит подходящих помещений с большими витринами, высокими потолками, разгрузочными зонами, удобными подъездными путями и просторными парковками. В большинстве случаев помещения в торговых кварталах города не соответствуют требованиям международных и местных ретейлеров. Однако спрос на подобного рода объекты остается на высоком уровне, чем и объясняются высокие ставки аренды.

В начале года диапазон арендных ставок в ТЦ двух столиц отличался большим разбросом и колебался в пределах $10–100 за кв. м в месяц, а в некоторых центрах арендная ставка для небольших магазинов и бутиков достигала $150–175 за «квадрат». Как правило, дополнительно оплачиваются НДС, эксплуатационные и коммунальные расходы, траты на маркетинг. В то же время арендные ставки, оплачиваемые крупными якорными арендаторами, такими как кинотеатры, супермаркеты, магазины бытовой техники и электроники, семейные развлекательные центры, магазины формата department store, обычно значительно ниже, порядка $5–9 за кв. м в месяц. Как считают эксперты, в более долгосрочной перспективе на ситуацию на рынке торговой недвижимости будут влиять общее экономическое развитие республики, рост уровня средних доходов населения, приход новых брендов и сетей, участие в ЕАЭС, а также ожидаемое улучшение инфраструктуры в крупных региональных городах страны.